Exkluzivní (výhradní) smlouva- na co si dát pozor než ji podepíšete
Doporučuji vám uzavřít férovou exkluzivní smlouvu s realitní kanceláří, díky které získáte kvalitní servis. Jsou ale smlouvy, které se dají zneužít, a ve výsledku vám nic dobrého nepřinesou. Vždy je dobré, před podpisem exkluzivní smlouvy dát si pozor na pár bodů.
Než vám je popíši, projděme si možné komplikace při prodeji bez exkluzivní smlouvy.
Prodávající se nejčastěji vyhýbají podpisu exkluzivní smlouvy především z důvodu, aby mohli nemovitost nabízet přes více realitních kanceláří. Takového stylu prodeje nejsem vůbec příznivcem. Prodávající si často myslí, že se makléři budou předhánět a více se snažit. Nebudou! Pokud makléř soupeří s ostatními makléři aby vaši nemovitost prodal zrovna on, čím může zájemce o vaši nemovitost zaujmout? Jedině nižší cenou, tedy že vás bude tlačit do slev a připraví vás o vaše peníze.
Když jednu nemovitost nabízí více makléřů:
- o nemovitost se nijak zásadně nestarají
- snaží se ušetřit na prezentaci, protože nemají jistotu prodeje
- inzerují za odlišné ceny, což nepůsobí na zájemce příliš důvěryhodně, někteří úmyslně za nižší, než si dohodli s prodávajícím a očekávají, že se pak nějak domluví
- popíší nemovitost pokaždé jinak
Taková nemovitost se dlouho nemůže prodat a nakonec makléři začnou na prodávajícího vyvíjet tlak ohledně snížení ceny.
Netvrdím, že každá nemovitost, která se nabízí přes více realitních kanceláří, takhle dopadne, ale není to profesionální, prodlužuje to čas prodeje a majitel často dostane za svoji nemovitost méně, než si myslel. Navíc často nastává situace, kdy jeden zájemce osloví více realitních kanceláří, poté se makléři začnou dohadovat o tohoto zájemce mezi sebou.
Pokud se těmto nepříjemným situacím chcete vyhnout, doporučuji prodej svěřit jedné realitní kanceláři, jednomu správnému realitnímu makléři. Jak takového makléře poznat? Pokud to myslí makléř s vámi dobře, měl by vám nabídnout férovou exkluzivní smlouvu a případné "soutěžení" s dalšími makléři odmítne.
Co taková smlouva obnáší
Podpisem férové exkluzivní smlouvy se vám makléř především zavazuje k tomu, že udělá maximum, aby vaši nemovitost do smluveného termínu za předem domluvenou cenu prodal. Jestliže se mu to nepodaří, nic to neznamená. Vy můžete smlouvu buď prodloužit anebo zkusit prodej jinak. Makléř garantuje dodržení ceny uvedené ve smlouvě, takže se vyhnete zbytečnému smlouvání o ceně. Pro mnoho prodávajících je nepříjemný pocit, že nemohou (po dobu platnosti smlouvy) prodat nemovitost sami. Ano, to nemohou (po dobu platnosti smlouvy) a co?
Pro mě je největší předností exkluzivní smlouvy především v dnešní době věrohodnost a dokonalý přehled o zájemcích. Navíc co myslíte, jakou nemovitost makléř upřednostní v propagaci, tu s exkluzivní smlouvou, nebo bez ní? Další zajímavá výhoda pro vás je v tom, že nemovitost představíte makléři pouze jednou. Nemusíte se s několika makléři domlouvat na několika prohlídkách, pořád dokola popisovat stejné informace.
Nyní vás upozorním na pár důležitých bodů v exkluzivní smlouvě.
Doba platnosti
Vždy záleží, jak se domluvíte s realitní kanceláří. Nejčastěji se smlouva sjednává na dobu 2-6 měsíců. Pokud nemáte 100% jistotu a makléř na to přistoupí, můžete uzavřít smlouvu na měsíc. Určitě nedoporučuji na delší dobu než 6 měsíců, nebo na dobu neurčitou!
Provize
Vyplácí se až po uskutečnění převodu nemovitosti. Nepodepisujte smlouvu, ve které stojí, že provize musí být vyplacena před uskutečněním prodeje.
Prodejní cena
V exkluzivní smlouvě musí být uvedena domluvená cena za nemovitost, kterou makléř bez vašeho vědomí nesmí měnit.
Pokuta
Měla by být uvedena ve smlouvě, aby měla realitní kancelář částečnou jistotu, že dodržíte podmínky uvedené v této smlouvě. Pozor na astronomické sankce! Já mám ve smlouvě většinou stanovenou pokutu ve výši 1/2 z výše provize pro mou kancelář. Nejčastěji je pokuta ve výši provize. Proč já mám jen polovinu? Pracuji s lidmi, se kterými mám oboustrannou důvěru a pokutu jsem nikdy nemusel řešit.
Úhrada nákladů za neprodanou nemovitost
Pokud na tohle narazíte ve smlouvě, tak přestaňte číst, zvedněte se a odejděte! Správný makléř nic neúčtuje, pokud nemovitost neprodá! Bohužel existují případy, kdy si realitní kancelář účtuje veškeré náklady, vynaložené na prodej vaší nemovitosti, přestože ji neprodala.
Jsem zastáncem exkluzivní smlouvy. Musí být ale férová a vyrovnaná pro obě strany. Správný makléř vám nabídne férové podmínky, bez astronomických pokut a udělá pro vás maximum, aby nemovitost prodal za předem domluvených podmínek.