Investiční byty- mých 20+ rad 

Chystáte se koupit investiční byt? Ta myšlenka je úžasná. Koupit byt na úvěr a z nájmu, jej splácet. Jde to, ale není to tak jednoduché. Pokud si představujete pronajímání bytů jako pasivní příjem, tedy bez práce, zklamu vás. Není tomu tak. 

Bez práce a vašeho času to nepůjde

Rád bych vám předal co nejvíce svých rad, které jsou s investováním do bytů spojeny a pomohou vám si ujasnit, zda je investiční byt pro vás to pravé ořechové. 

Ještě vám musím na začátek říct, že se řadím mezi "konzervy", tedy konzervativní investory, kteří koupí a drží.

1. Čtěte

Než začnete hledat investiční byt, přečtěte si několik knih. Nejvíce oblíbené jsou od Robert T. Kiyosaki, v tomhle směru mám rád i knihy od Donald Trump, nebo Ken McElroy. U nás vydala Realitní kuchařku Pavla Temrová.

2. Vzdělávejte se

Pokud se vám po přečtení knih investování do nemovitostí zalíbilo, než půjdete do akce, zajděte si na některý ze seminářů. Zřejmě nejznámější u nás jsou ty od Nely Kubasové a Pavly Temrové.

3. Naučte se hospodařit

Pokud žijete "z ruky do huby", investování do nemovitostí není pro vás. Musíte umět hospodařit s penězi.

4. Mějte rezervu

Ano, můžete si na pořízení investičního bytu krom hypotečního úvěru půjčit od známých, nedejbože neznámých, či využít další bankovní produkty, to ale zásadně nedoporučuji! Musíte mít finanční rezervu. 

Je spousta rizik, která se mohou přihodit a nebojte, samozřejmě se přihodí. Nefunkční kotel, nutná oprava rozvodů, rekonstrukce koupelny, nezaplacený nájem ...

Mějte rezervu!


Teď se zaměříme na to, jaký byt na investici si zvolit

5. Lokalita, lokalita, lokalita

Klišé, které je čím dál více pravdivé. Určete si lokalitu, kde by se váš investiční byt měl nacházet. Za mě nejlepší lokalita je blízko centra. Ve větších městech zpravidla u zastávek MHD, metra, nákupních center, u parku apod.

Zjistěte si dle územního plánu, nebo zajděte na úřad, co je zamýšleno v okolí do budoucna. Některé lokality mohou získat, ale i ztratit na atraktivitě, což samozřejmě ovlivní jak cenu nájmu, tak cenu vašeho bytu. Jedná se především o výstavbu průmyslových, komerčních, či bytových budov.

6. Dispozice bytu

Pro mladé jsou dostačující dispozice od těch nejmenších 1+kk, po 2+1. Pokud cílíte na rodiny s dětmi, či studenty, zaměřte se na dispozice 3+1 a větší. 

Mezi nejoblíbenější dispozice investičních bytů patří 2+kk. 

Pozor si dejte na umístění bytu v domě. Hůře se pronajímají byty: 

  • v přízemí
  • v nejvyšším patře
  • s orientací na sever
  • bez balkónu

Pokud takový byt bude za zajímavou cenu, stojí za zvážení, jinak jej nekupujte.

7. Dům a okolí

Dům by měl vypadat dobře, chodba by měla být čistá. Žádná nesvítící světla, přeplněné popelnice, poničené zvonky apod.

Nájemce také velmi často zajímá nejbližší okolí a možnost parkování. 

8. Co máte s bytem v plánu za 10 let

Dobře se zamyslete nad budoucností. Zda se do bytu za určitou dobu budete chtít nastěhovat, nebo jej předáte dětem. Od toho se také mnoho může odvíjet.

9. Víc práce - více peněz, méně práce - méně peněz

Ujasněte si, kolik času a práce chcete bytu věnovat. Tedy, zda jej budete nabízet spíše krátkodobě za vyšší nájem, či jej chcete pronajmout opravdu dlouhodobě a nevěnovat mu tolik času. Tohle je opravdu velmi důležité si určit. Ono, každé nové inzerování a pořádání prohlídek vás může časem obtěžovat. 

Ano, můžete vše svěřit makléři, či společnosti, která se zabývá pronájmy bytů. Já osobně si myslím, že cizí člověk do toho nedá tolik, kolik majitel. Makléře bohužel zajímá většinou jen jeho provize a nikoliv spokojený majitel a nájemce. 

10. Jakého chcete nájemce

Chcete jednotlivce, mladý pár, rodinu s dětmi, seniory? Podle toho se bude odvíjet i dispozice bytu. 

11. Než koupíte, vše si pořádně spočítejte

Než vámi vybraný byt koupíte, ověřte si všechny náklady s bytem spojené. Tedy kolik se platí fond oprav, za společné prostory, pojištění apod. K tomu je nejjednoduší si vyžádat evidenční list k bytu, kde tyto všechny platby jsou uvedeny.

Když kupujete, nezapomeňte na: 

  • případnou provizi pro RK, pokud není součástí kupní ceny
  • daň z nabytí nemovitých věcí
  • případně další poplatky s katastrem, advokátem, bankou pokud si vyřizujete úvěr

Možná bude nutné do bytu ze startu investovat. Určitě vymalujte! Pěkná kuchyně je velké lákadlo.

Nezapomeňte na různé revize a údržbu bytu.

12. Jak si spočítat výnosnost/návratnost 

Těch způsobů a variant je několik. Pokud kupujete byt od developera, buďte opatrní. Tito prodejci mají výpočty nastavené na tu nejlepší variantu, tedy že byt bude 12 měsíců v roce obsazen, za maximálně vysoké nájemné, nepočítají amortizaci apod.

Já si vytvořil takovouhle tabulku:

Pokud byste měli k této tabulce otázky, napište mi. V nákladech mám mnoho položek, které se bytů netýkají, tak z toho nebuďte nervózní :) Pokud použijete na nákup úvěr, výpočet se opět dělá trochu jinak.


Máte koupeno. Teď se podíváme na to, jak byt nejlépe pronajmout

13. Vybavený, či nevybavený

Záleží na vás. Za vybavený si můžete říct o něco vyšší nájemné (ale z pravidla se vám vybavení nezaplatí) a nájemce vám jej bude pomalu, či rychle ničit. Bude mít i tendence byt při jakékoliv příležitosti opustit.

Nevybavený byt požadují většinou starší lidé, rodiny s dětmi. Zde je výhoda, že jakmile si nájemce do vašeho bytu vše nastěhuje, nebude se mu chtít jen tak znovu stěhovat a zůstane ve vašem bytě i několik let.

Opět je to spojeno s tím, kolik času tomu chcete věnovat. 

14. Dejte něco navíc 

Pokud je vaše cílovka studenti, mladí lidé, nabídněte jim rychlý internet, kabelovku, či něco podobného na co jej nalákáte a odlišíte od ostatních pronajímatelů.

15. Energie přepsat, nebo nechat na sebe

Já nepřepisuji energie na nájemce. U krátkodobého pronájmu s nájemcem mám dokonce domluvené paušální platby, nedělám tedy ani vyúčtování. 

Pokud energie na nájemce nepřepíšete, doporučuji si spotřebu průběžně hlídat a pokud by byla spotřeba vyšší, ihned to s nájemcem řešit, nejlépe navýšením záloh.

16. Prověřujte

Jakmile se do vašeho bytu chystá nový nájemce, prověřte si jej. Samozřejmě nejlépe před podpisem smlouvy. Ptejte se kde bydlel, kde pracuje. Zavolejte jeho šéfovi, bývalému pronajímateli. Občas využiji Prověření rizikovosti osob kde potřebujete vědět jméno, příjmení a datum narození. Mrkněte také na facebooku, kde se často dozvíte zajímavé informace.

Dejte si pozor na zájemce, kteří potřebují ihned bydlet!

17. Budou problémy

Bohužel, jednou to přijde:

  • nezaplacený nájem
  • poničené vybavení
  • měsíc volný byt

Počítejte s tím a dělejte si finanční rezervu na tyto případy. Já si z pravidla odkládám 10% z vybraného nájmu.

18. Dobrá smlouva

Dobrá smlouva je dobrá věc. Bohužel, jakmile nastane problém, např. neplacení nájmu, i ta nejlepší smlouva vás tak úplně neochrání. Můžete trávit hodiny s advokátem, psát předžalobní upomínky, soudit se apod. To já nedělám. Já se v tomto případě snažím takový problémový pronájem co nejdříve ukončit.

19. Platební morálka

Platby musí probíhat dle dohody. Pokud zájemce není schopen na začátku zaplatit domluvený nájem a jistotu, smlouvu s ním neuzavřu. Pohádek o tom, jak mi to zaplatí za týden a že mu šéf nedal výplatu a jiné, jsem již slyšel hodně.

20. Udržujte kontakt

Buďte s nájemcem v kontaktu. Aby věděl, že o něm víte. Pokud vše funguje jak má, poděkujte mu. Pokud je problém, ihned jej řešte!


Já a nemovitosti

Mě a vlastně celou moji rodinu pronájmy bytů živí. Většinou mě to baví, ale jsou i dny, kdy si říkám, zda by mi v zaměstnání nebylo lépe, nebylo. Pro mě to je určitý typ podnikání, životní styl, který vám buď vyhovuje, či nikoliv. 

Takže, pořádně to promyslete. Koupě takového bytu je velký závazek a na dlouhou dobu, ale pokud máte v sobě trochu podnikatelského ducha a máte rádi výzvy, jděte do toho. Pokud máte nějakou otázku, klidně napište.

Pomohl vám tento článek?

Zde vám postupně doplním další rady

21. Mějte dobrou účetní

Ta vám pomůže ušetřit peníze, které byste jinak museli odevzdat státu. Já využívám služeb Maicy servis s. r. o.